Bagaimana Menentukan Sama Ada Hartanah Benar-Benar Dibeli di Bawah Nilai Pasaran di Malaysia

Panduan ringkas untuk membandingkan harga transaksi sebenar, jumlah kos pemerolehan dan permintaan pasaran sebelum menentukan sama ada sesuatu hartanah benar-benar berbaloi.

Istilah “Below Market Value” sering digunakan dalam pelaburan hartanah.

Namun, hartanah yang ditawarkan pada harga rendah tidak semestinya merupakan pelaburan yang baik.

Sebelum membeli, pelabur perlu mengetahui dua perkara penting:

Berapakah Nilai Pasaran sebenar hartanah tersebut?

Berapakah Jumlah Kos Pemerolehan?

Berdasarkan Malaysian Valuation Standards, Market Value atau Nilai Pasaran merujuk kepada anggaran nilai yang boleh dicapai dalam transaksi antara pembeli dan penjual yang bersedia dalam urus niaga bebas, dengan kedua-dua pihak mempunyai maklumat yang mencukupi.

Oleh itu:

Nilai Pasaran bukan sekadar harga yang diminta oleh penjual.

1. Bandingkan Harga Transaksi Sebenar — Bukan Sekadar Asking Price

Kesilapan yang biasa dilakukan ialah menggunakan Asking Price sebagai ukuran Nilai Pasaran.

Contohnya:

Hartanah berdekatan diiklankan pada harga RM600,000

manakala hartanah yang anda pertimbangkan ditawarkan pada harga RM500,000.

Ini tidak semestinya bermaksud anda membeli RM100,000 di bawah Nilai Pasaran.

Hartanah yang diiklankan pada RM600,000 mungkin sebenarnya hanya dijual pada RM500,000–RM520,000.

Oleh itu, pelabur sepatutnya memberi perhatian kepada:

Harga Transaksi Sebenar

dan bukan hanya:

Asking Price

NAPIC/JPPH menyediakan data transaksi dan maklumat pasaran hartanah yang boleh digunakan sebagai rujukan dalam menganalisis harga hartanah di Malaysia.

2. Bandingkan Hartanah yang Benar-Benar Setara

Jangan membandingkan hartanah hanya kerana ia berada di kawasan yang sama.

Hartanah perbandingan yang sesuai sepatutnya mempunyai ciri hampir sama dari segi:

Lokasi
Jenis Hartanah
Keluasan Binaan
Saiz Tanah
Freehold / Leasehold
Usia Hartanah
Keadaan Hartanah
Tingkat dan Pemandangan
Tarikh Transaksi

Sebagai contoh, kondominium seluas 800 kaki persegi di tingkat tinggi dengan pemandangan terbuka tidak sepatutnya dibandingkan secara langsung dengan unit 650 kaki persegi di tingkat rendah hanya kerana kedua-duanya berada dalam projek yang sama.

Comparison Approach dalam penilaian hartanah juga menggunakan hartanah setara serta bukti daripada transaksi pasaran sebenar.

3. Kira Jumlah Kos Pemerolehan

Harga pembelian bukanlah keseluruhan kos pelaburan.

Pelabur sepatutnya mengira:

**Harga Pembelian

• Kos Guaman

• Duti Setem

• Kos Pembiayaan

• Kos Renovasi

• Kos Tertunggak

• Kos Pegangan
  = Jumlah Kos Pemerolehan**

Sesuatu hartanah mungkin dibeli di bawah Nilai Pasaran, tetapi jika memerlukan renovasi besar atau mempunyai kos tambahan yang tinggi, kelebihan harga tersebut boleh berkurangan dengan cepat.

Perbandingan yang lebih tepat ialah:

Jumlah Kos Pemerolehan vs Nilai Pasaran

bukan sekadar:

Harga Pembelian vs Asking Price

4. Tanya Mengapa Hartanah Itu Murah

Harga rendah boleh menjadi peluang.

Tetapi kadangkala hartanah murah kerana terdapat sebab tertentu.

Sebelum membeli, semak:

Adakah bekalan hartanah terlalu banyak di kawasan tersebut?
Adakah permintaan sewa rendah?
Adakah hartanah memerlukan pembaikan besar?
Adakah baki pajakan semakin pendek?
Adakah yuran penyelenggaraan tinggi?
Adakah pengurusan bangunan bermasalah?
Adakah hartanah sukar dijual semula?

NAPIC menyediakan data pasaran dan bekalan hartanah yang boleh membantu pelabur memahami keadaan pasaran di sesuatu kawasan.

Prinsip penting ialah:

Hartanah Murah ≠ Pelaburan Baik

Harga rendah hanyalah titik permulaan analisis.

5. Semak Permintaan Sewa dan Jualan Semula

Sesuatu hartanah mungkin benar-benar dibeli di bawah Nilai Pasaran.

Namun, jika sukar disewakan atau dijual semula, diskaun pada harga pembelian mungkin tidak menghasilkan pulangan pelaburan yang baik.

Sebelum membeli, tanya:

Siapakah bakal penyewa hartanah ini?
Berapakah kadar sewa sebenar di kawasan tersebut?
Berapa banyak unit bersaing di pasaran?
Siapakah yang mungkin membeli hartanah ini dalam tempoh 3–5 tahun?

Hartanah pelaburan yang baik sepatutnya mempunyai:

Harga Masuk yang Munasabah

dan

Permintaan Sewa serta Jualan Semula yang Mencukupi

6. Hartanah Lelong: Reserve Price Rendah Bukan Nilai Pasaran

Bagi Hartanah Lelong, perkara ini sangat penting.

Reserve Price yang rendah tidak bermaksud hartanah tersebut secara automatik berada di bawah Nilai Pasaran.

Sebelum membida, pelabur masih perlu menyemak:

Nilai Transaksi Sebenar
Keadaan Hartanah
Hak Milik
Kos Tertunggak
Kos Renovasi
Risiko Vacant Possession
Permintaan Pasaran

Kemudian tetapkan:

Maximum Bid Price

Formula mudah ialah:

Nilai Pasaran
− Keuntungan Sasaran / Margin Keselamatan
− Kos Dijangka
= Harga Pembelian Maksimum

Matlamat pelabur bukan sekadar:

Menang bidaan

tetapi:

Menang pada harga yang masih munasabah dari sudut pelaburan.

Checklist Mudah untuk Below Market Value

Sebelum menentukan sesuatu hartanah benar-benar berada di bawah Nilai Pasaran, semak lima perkara berikut.

1. Harga Transaksi Sebenar

Adakah harga hartanah telah dibandingkan dengan transaksi sebenar yang terkini?

2. Hartanah Perbandingan

Adakah hartanah perbandingan benar-benar setara dari segi lokasi, saiz, jenis, pegangan dan keadaan?

3. Jumlah Kos Pemerolehan

Adakah kos guaman, duti setem, pembiayaan, renovasi dan kos berkaitan lain telah dimasukkan?

4. Permintaan dan Bekalan

Adakah bekalan sedia ada, bekalan akan datang dan permintaan di kawasan tersebut telah dikaji?

5. Permintaan Sewa dan Jualan Semula

Adakah terdapat permintaan penyewa sebenar dan kumpulan pembeli yang mencukupi untuk jualan semula pada masa hadapan?

Jika soalan-soalan ini masih belum dapat dijawab dengan jelas:

Jangan terus menganggap hartanah tersebut Below Market Value.

Kesimpulan

Hartanah pelaburan yang baik bukan semestinya hartanah yang paling murah.

Hartanah yang baik ialah hartanah yang dibeli pada harga yang sesuai selepas mengambil kira:

Nilai Pasaran Sebenar
Jumlah Kos Pemerolehan
Permintaan Sewa
Potensi Jualan Semula

Jadi, sebelum membeli jangan hanya bertanya:

“Adakah hartanah ini murah?”

Sebaliknya tanyakan:

“Selepas semua kos diambil kira, adakah harga ini masih memberikan margin pelaburan yang mencukupi?”

Kerana:

Harga rendah boleh menarik perhatian — tetapi harga pembelian yang betul mencipta peluang sebenar.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Apakah maksud Below Market Value?

Secara umum, ia bermaksud membeli hartanah pada harga yang lebih rendah daripada Nilai Pasaran yang munasabah. Penilaian sepatutnya berdasarkan bukti pasaran dan harga transaksi sebenar, bukan Asking Price semata-mata.

2. Bolehkah saya hanya menggunakan Asking Price dalam portal hartanah?

Asking Price boleh digunakan untuk melihat gambaran awal pasaran, tetapi ia tidak sepatutnya digunakan secara bersendirian. Harga transaksi sebenar dan hartanah perbandingan juga perlu dibandingkan.

3. Di mana saya boleh menyemak data transaksi hartanah Malaysia?

NAPIC/JPPH menyediakan laporan pasaran hartanah dan data transaksi yang boleh digunakan untuk menganalisis pasaran hartanah Malaysia.

4. Adakah hartanah lelong secara automatik berada di bawah Nilai Pasaran?

Tidak. Reserve Price yang rendah sahaja tidak membuktikan sesuatu hartanah berada di bawah Nilai Pasaran. Pelabur masih perlu menyemak Nilai Pasaran, keadaan hartanah dan Jumlah Kos Pemerolehan sebelum membida.

5. Apakah angka paling penting sebelum membeli?

Pelabur hartanah perlu mengetahui tiga angka utama:

Nilai Pasaran Sebenar

Jumlah Kos Pemerolehan

Harga Pembelian Maksimum

Pelaburan hartanah yang baik tidak bermula dengan mencari hartanah yang paling murah.

Ia bermula dengan mengetahui:

Harga yang sesuai untuk membeli.