Harga Rumah Malaysia 2026: Mengapa Harga Hanya Meningkat 0.9%?
Harga rumah di Malaysia masih meningkat, tetapi kadar pertumbuhannya semakin perlahan. Apakah makna kenaikan 0.9% kepada pembeli rumah dan pelabur hartanah?
Harga rumah di Malaysia secara keseluruhan masih belum menurun, tetapi kadar pertumbuhannya telah menjadi lebih perlahan. Malaysia House Price Index (MHPI) terkini bagi Q2 2026P berada pada 234.7 mata, dengan purata harga rumah nasional sekitar RM506,317 seunit, meningkat hanya 0.9% tahun ke tahun.
Ini tidak bermaksud pasaran hartanah Malaysia lemah secara keseluruhan. Sebaliknya, ia menunjukkan bahawa pertumbuhan harga semakin perlahan dan prestasi pasaran semakin berbeza mengikut lokasi, jenis hartanah dan julat harga.
1. Harga Rumah Masih Meningkat, tetapi Lebih Perlahan
Pertumbuhan harga rumah Malaysia terus perlahan, daripada sekitar 4.1% pada 2024 kepada 2.6% pada 2025, sebelum turun kepada hanya 0.9% tahun ke tahun pada Q2 2026P.
Gambaran yang lebih tepat ialah:
Harga rumah masih meningkat, tetapi pada kadar yang jauh lebih perlahan.
Ini berbeza daripada mengatakan bahawa harga rumah sedang menurun di seluruh negara.
2. Transaksi Hartanah Juga Semakin Perlahan
Pada H1 2026, Malaysia mencatatkan 187,320 transaksi hartanah bernilai RM105.12 bilion. Hartanah kediaman menyumbang 110,998 transaksi, atau 59.3% daripada jumlah transaksi.
Jumlah transaksi kediaman menurun kira-kira 7.7% berbanding H1 2025, menunjukkan aktiviti pasaran telah menjadi lebih perlahan walaupun jumlah transaksi masih berada pada tahap yang signifikan.
Apabila persaingan antara pembeli tidak sekuat ketika pasaran berkembang dengan cepat, penjual dan pemaju mungkin lebih sukar menaikkan harga dengan pantas.
3. Pembeli Projek Baharu Semakin Selektif
Pada H1 2026, terdapat 27,832 unit kediaman baharu dilancarkan, dengan prestasi jualan sekitar 16.6%.
Ini tidak bermaksud unit selebihnya tidak akan dijual kerana projek baharu biasanya memerlukan masa untuk mencapai jualan. Namun, angka ini menunjukkan bahawa pembeli semakin selektif dan membandingkan harga, lokasi, pakej pembiayaan, kemudahan dan bekalan sekitar sebelum membuat keputusan.
Apabila pembeli mempunyai lebih banyak pilihan, kenaikan harga yang cepat menjadi lebih sukar.
4. Bekalan Tidak Terjual Masih Menjadi Faktor Penting
Pada H1 2026, Malaysia mempunyai 33,094 unit kediaman siap tetapi belum terjual atau Residential Overhang, bernilai RM17.78 bilion.
Bekalan sedia ada yang lebih banyak memberi pembeli lebih banyak pilihan, terutamanya di kawasan yang mempunyai banyak projek bersaing untuk permintaan yang sama.
Namun, angka Overhang adalah data peringkat nasional dan tidak bermaksud setiap kawasan di Malaysia mengalami lebihan bekalan.
Oleh itu, pasaran hartanah perlu dianalisis:
Mengikut Lokasi dan Mengikut Jenis Hartanah.
Mengapa Harga Hanya Meningkat 0.9%?
Data rasmi tidak menyatakan bahawa kadar 0.9% berpunca daripada satu faktor sahaja. Namun, apabila data H1 2026 dilihat secara keseluruhan, beberapa trend jelas kelihatan: transaksi kediaman menurun, pembeli projek baharu menjadi lebih selektif dan bekalan tidak terjual masih wujud dalam pasaran.
Pada masa yang sama, permintaan tidak hilang. Malaysia masih merekodkan lebih daripada 187,000 transaksi hartanah dalam separuh pertama tahun ini.
Gambaran pasaran yang lebih tepat ialah:
Pertumbuhan Harga Lebih Perlahan + Permintaan Lebih Selektif + Prestasi Berbeza Mengikut Lokasi
dan bukannya pasaran yang sedang melonjak atau merosot secara menyeluruh.
0.9% Tidak Bermaksud Semua Lokasi Meningkat pada Kadar yang Sama
Angka 0.9% ialah purata nasional.
Ia tidak bermaksud harga rumah di Kuala Lumpur, Selangor, Johor, Pulau Pinang atau negeri-negeri lain bergerak pada kadar yang sama.
Sesetengah kawasan mungkin mencatatkan pertumbuhan harga lebih tinggi, manakala kawasan lain mungkin kekal stabil atau menurun. Landed Property, High-rise Residential dan jenis hartanah lain juga boleh menunjukkan pergerakan harga yang berbeza.
Oleh itu, pelabur tidak sepatutnya menggunakan MHPI nasional sahaja untuk menilai sesuatu hartanah atau projek.
Apakah Maknanya kepada Pembeli Rumah?
Pertumbuhan harga yang lebih perlahan mungkin memberi pembeli lebih banyak masa untuk membandingkan hartanah dan berunding mengenai harga, tetapi ia tidak bermaksud harga pasti akan menurun.
Hartanah di lokasi dengan permintaan kukuh, bekalan terhad dan harga transaksi sebenar yang stabil masih boleh mengekalkan nilainya dengan baik.
Sebelum membeli, semak sekurang-kurangnya Harga Transaksi Sebenar, Harga per kaki persegi, Bekalan Sedia Ada, Bekalan Akan Datang, Keadaan Hartanah dan Kos Pembiayaan.
Apakah Maknanya kepada Pelabur?
Bagi pelabur, pertumbuhan harga hanya 0.9% bermaksud bergantung sepenuhnya pada Capital Appreciation mungkin membawa risiko yang lebih tinggi.
Apabila pasaran keseluruhan tidak meningkat dengan cepat, pulangan lebih bergantung kepada kualiti hartanah dan harga pembelian. Pelabur perlu menilai Rental Yield, Monthly Cash Flow, Harga Pembelian, Jumlah Kos Pemerolehan, Permintaan Sewa dan Permintaan Jualan Semula.
Dalam pasaran seperti ini, persoalan utama bukan sekadar:
“Adakah harga akan naik?”
Tetapi:
“Adakah saya membeli hartanah ini pada harga yang betul?”
Bagaimana dengan Hartanah Lelong?
Bagi Hartanah Lelong, pasaran yang berkembang lebih perlahan tidak bermaksud setiap hartanah lelong adalah bargain.
Sebelum membida, pelabur boleh menganggarkan:
Nilai Pasaran Sebenar − Kos Dijangka − Margin Keselamatan = Maximum Bid Price
Jika harga bidaan akhir meningkat hampir atau melebihi Nilai Pasaran, ruang untuk kos renovasi, kos pegangan dan pulangan pelaburan akan menjadi lebih kecil.
Matlamatnya bukan sekadar membeli di bawah Asking Price, tetapi:
Membeli di bawah nilai pasaran yang munasabah selepas mengambil kira semua kos.
Kesimpulan
Malaysia House Price Index yang meningkat hanya 0.9% tahun ke tahun pada Q2 2026P menunjukkan bahawa harga rumah masih meningkat secara keseluruhan, tetapi momentum pasaran telah menjadi jauh lebih perlahan.
Pada masa yang sama, aktiviti transaksi masih tinggi, pembeli mempunyai lebih banyak pilihan, prestasi jualan projek baharu lebih rendah dan bekalan tidak terjual masih wujud dalam beberapa segmen.
Pembeli dan pelabur tidak sepatutnya hanya bertanya:
“Adakah harga hartanah Malaysia akan naik atau turun?”
Soalan yang lebih penting ialah:
“Adakah hartanah ini masih mempunyai permintaan sebenar pada harga ini?”
Apabila pertumbuhan harga pasaran menjadi lebih perlahan, faktor yang semakin penting ialah:
Lokasi + Permintaan + Bekalan + Harga yang Anda Bayar
