Overhang Hartanah Malaysia Meningkat: Apakah yang Ditunjukkan oleh 33,094 Unit Kediaman Tidak Terjual?

Pasaran hartanah Malaysia masih aktif, tetapi peningkatan jumlah kediaman siap yang belum terjual menunjukkan bahawa bekalan dan permintaan tidak seimbang secara sama rata mengikut lokasi, julat harga dan jenis hartanah.

Pada separuh pertama 2026, Malaysia merekodkan 33,094 unit kediaman siap tetapi belum terjual, bernilai kira-kira RM17.78 bilion.

Jumlah ini meningkat daripada 30,471 unit pada akhir 2025, bersamaan peningkatan kira-kira 8.6% dari segi bilangan unit.

Apakah Maksud Property Overhang?

Property Overhang bukan bermaksud semua hartanah yang telah diiklankan tetapi masih belum mempunyai pembeli.

Mengikut klasifikasi pasaran NAPIC, Overhang secara umum merujuk kepada hartanah yang telah siap, memperoleh pengesahan siap berkaitan dan masih belum terjual selepas tempoh yang ditetapkan sejak dilancarkan.

Ia merupakan petunjuk inventori siap yang kekal dalam pasaran, bukan semua unit baharu yang belum terjual.

Angka Terkini H1 2026

NAPIC melaporkan hartanah kediaman dan serviced apartment sebagai kategori berasingan.

Oleh itu, kedua-dua angka ini tidak sepatutnya digabungkan dan dianggap sebagai satu jumlah “rumah tidak terjual”.

Serviced Apartment Overhang meningkat daripada 18,752 unit pada akhir 2025 kepada 23,375 unit pada H1 2026, peningkatan kira-kira 24.7%.

Hartanah Tidak Terjual Bukan Hanya Hartanah Mahal

Daripada 33,094 unit Residential Overhang:

RM300,000 dan ke bawah — 12,340 unit atau 37.3%
RM300,001–RM500,000 — 9,145 unit atau 27.6%
RM500,001–RM1 juta — 8,459 unit atau 25.6%
Lebih RM1 juta — 3,150 unit atau 9.5%

Ini bermakna hampir 65% daripada Residential Overhang berharga RM500,000 atau ke bawah.

Data ini menunjukkan bahawa:

Harga Mampu Milik ≠ Permintaan Terjamin

Harga yang lebih rendah sahaja tidak mencukupi jika lokasi, jenis hartanah atau bekalan tidak sepadan dengan keperluan pembeli.

Jenis Hartanah Mana Mempunyai Overhang Tertinggi?

Hartanah kediaman bertingkat tinggi menyumbang sekitar 43.4% daripada Residential Overhang, manakala rumah teres menyumbang kira-kira 34.9%.

Di peringkat negeri, Johor mempunyai sekitar 4,222 unit Residential Overhang, diikuti Selangor dengan 4,185 unit dan Perak dengan 4,075 unit.

Namun, angka peringkat negeri tidak sepatutnya digunakan untuk menilai setiap projek dalam negeri tersebut.

Permintaan dan bekalan boleh berbeza dengan ketara antara bandar, daerah dan projek.

Serviced Apartment Perlu Dilihat Secara Berasingan

Pada H1 2026, Malaysia mempunyai 23,375 unit serviced apartment siap tetapi belum terjual, bernilai kira-kira RM19.33 bilion.

Kira-kira 55.2% berada dalam julat harga RM500,001 hingga RM1 juta, manakala sekitar 71.1% datang daripada projek yang dilancarkan antara enam hingga sepuluh tahun lalu.

Johor mencatatkan Serviced Apartment Overhang tertinggi dengan kira-kira 9,946 unit.

Ini menunjukkan bahawa sebahagian inventori tidak terjual bukan sekadar masalah jangka pendek daripada projek baharu, tetapi stok yang telah berada dalam pasaran selama beberapa tahun.

Adakah Overhang Meningkat Bermaksud Pasaran Hartanah Malaysia Lemah?

Tidak semestinya.

Overhang tidak sepatutnya digunakan sebagai satu-satunya ukuran kekuatan pasaran.

Malaysia masih mencatatkan 187,320 transaksi hartanah bernilai RM105.12 bilion pada H1 2026.

Hartanah kediaman menyumbang sekitar 110,998 transaksi, atau 59.3% daripada jumlah transaksi.

Gambaran yang lebih tepat ialah:

Pasaran masih aktif, tetapi pembeli semakin selektif.

Sesetengah lokasi dan jenis hartanah masih mempunyai permintaan yang baik, manakala segmen lain menghadapi ketidakpadanan antara bekalan dan permintaan.

Bagaimana dengan Projek Baharu?

Malaysia merekodkan 27,832 unit kediaman baharu yang dilancarkan pada H1 2026 dengan prestasi jualan sekitar 16.6%.

Namun, angka ini tidak boleh disamakan dengan Overhang.

New Launch Sales Performance mengukur prestasi jualan projek yang baru dilancarkan dalam tempoh laporan.

Overhang pula merujuk kepada hartanah siap yang masih belum terjual berdasarkan kriteria NAPIC.

Oleh itu, unit baharu yang belum terjual hari ini tidak terus menjadi Overhang.

Apakah Maknanya kepada Pelabur Hartanah?

Peningkatan Overhang tidak bermaksud pelabur perlu mengelakkan pasaran hartanah Malaysia.

Ia bermaksud pemilihan hartanah perlu dilakukan dengan lebih teliti.

Sebelum membeli, semak:

Harga Transaksi Sebenar
Bekalan Sedia Ada
Bekalan Akan Datang
Permintaan Sewa
Jenis Hartanah
Permintaan Jualan Semula

Kawasan dengan Overhang lebih tinggi mungkin menghadapi persaingan lebih kuat dalam pasaran sewa dan jualan semula.

Pada masa yang sama, inventori yang tinggi juga boleh mewujudkan lebih banyak ruang untuk rundingan harga dalam sesetengah keadaan.

Analisis perlu dibuat:

Projek demi projek dan lokasi demi lokasi.

Bagaimana dengan Hartanah Lelong?

Perlu dibezakan dengan jelas bahawa:

Property Overhang ≠ Hartanah Lelong

Overhang merujuk kepada hartanah siap yang belum berjaya dijual oleh pemaju berdasarkan kriteria NAPIC.

Hartanah lelong pula dijual melalui proses undang-undang atau kewangan yang berasingan.

Oleh itu, peningkatan Overhang tidak bermaksud jumlah hartanah lelong akan meningkat pada kadar yang sama.

Namun, pelabur lelong yang mempertimbangkan kawasan dengan bekalan tinggi perlu menilai permintaan sewa dan persaingan jualan semula dengan lebih teliti sebelum membida.

Kesimpulan

Pada H1 2026, Malaysia mencatatkan 33,094 unit Residential Overhang bernilai RM17.78 bilion dan 23,375 unit Serviced Apartment Overhang bernilai RM19.33 bilion.

Persoalan utama bukan sekadar:

“Mengapa semakin banyak hartanah tidak terjual?”

Tetapi:

“Jenis hartanah, julat harga dan lokasi mana yang mempunyai bekalan melebihi permintaan sebenar?”

Hakikat bahawa 37.3% daripada Residential Overhang berharga RM300,000 atau ke bawah menunjukkan bahawa harga bukan satu-satunya faktor.

Bagi pembeli dan pelabur:

Harga penting — tetapi lokasi, permintaan, bekalan dan jenis hartanah yang betul sama pentingnya.