Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman Malaysia: Apakah yang Mungkin Berubah untuk Tuan Rumah dan Penyewa?

Malaysia sedang bergerak ke arah rangka undang-undang khusus bagi penyewaan kediaman. Namun, apakah yang telah disahkan, apakah yang masih dalam perbincangan, dan apakah kemungkinan kesannya kepada tuan rumah, penyewa serta pelabur hartanah?

Pasaran sewaan kediaman Malaysia mungkin sedang menuju ke satu perubahan peraturan yang penting.

Pada masa ini, hubungan antara tuan rumah dan penyewa masih belum dikawal oleh satu Akta Sewaan Kediaman khusus yang berkuat kuasa secara menyeluruh di seluruh negara. Sebaliknya, hubungan penyewaan bergantung kepada perjanjian sewaan serta beberapa undang-undang sedia ada.

Kerajaan Malaysia sedang membangunkan Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman, atau Residential Tenancy Bill, dengan tujuan mewujudkan rangka undang-undang yang lebih jelas dan seimbang untuk pasaran sewaan kediaman.

Pada 4 Ogos 2026, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) memaklumkan bahawa Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman sedang dimuktamadkan. Cadangan undang-undang ini bertujuan mengimbangi hak dan tanggungjawab tuan rumah serta penyewa, di samping menyediakan mekanisme penyelesaian pertikaian yang lebih cepat, mudah dan berkos rendah.

Pada 10 Ogos 2026, KPKT turut mengesahkan bahawa pembaharuan undang-undang sewaan kediaman merupakan sebahagian daripada Dasar Perumahan Negara 2026–2035.

Namun, satu perkara amat penting:

Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman masih dalam proses penyediaan. Cadangan daripada konsultasi terdahulu tidak boleh dianggap sebagai undang-undang yang telah berkuat kuasa.

Apakah Status Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman pada 2026?

Malaysia telah mengkaji undang-undang khusus berkaitan sewaan kediaman sejak beberapa tahun lalu.

KPKT mula mengkaji rangka tersebut pada 2019. Antara objektif yang pernah dikenal pasti ialah:

• mewujudkan sistem sewaan kediaman yang lebih standard;

• memperjelas perlindungan kepada tuan rumah dan penyewa; dan

• menyediakan saluran mediasi atau tribunal yang lebih mudah diakses.

Prinsip pembentukan rang undang-undang tersebut menerima persetujuan Kabinet pada 2021, diikuti proses konsultasi awam dan penelitian lanjut.

Sehingga awal September 2026, Kerajaan masih menyatakan bahawa Rang Undang-Undang tersebut sedang dimuktamadkan.

Kedudukan Semasa

1. Hak dan Tanggungjawab Tuan Rumah serta Penyewa Mungkin Menjadi Lebih Jelas

Salah satu objektif utama Rang Undang-Undang ini ialah memperjelas:

Hak + Tanggungjawab

kedua-dua pihak.

Pada masa ini, banyak pertikaian bergantung kepada kandungan perjanjian sewaan masing-masing.

Antara isu biasa ialah:

• Siapa bertanggungjawab terhadap pembaikan?

• Apakah yang dianggap sebagai kehausan biasa?

• Siapa perlu membayar utiliti?

• Bilakah tuan rumah boleh memasuki hartanah untuk pemeriksaan?

• Berapa lama notis perlu diberikan?

• Apakah yang boleh ditolak daripada deposit?

• Bilakah sewaan boleh ditamatkan lebih awal?

Rangka undang-undang khusus berpotensi menetapkan standard minimum yang lebih jelas dan mengurangkan ketidakpastian akibat perjanjian yang tidak seragam.

Namun, skop akhir hak dan tanggungjawab masih bergantung kepada teks undang-undang yang akhirnya diluluskan.

2. Malaysia Mungkin Bergerak ke Arah Perjanjian Sewaan yang Lebih Standard

Perjanjian Sewaan Standard telah lama dibincangkan sebagai sebahagian daripada pembaharuan pasaran sewaan.

Perjanjian standard berpotensi merangkumi perkara seperti:

Tempoh Sewaan
Kadar Sewa
Deposit Keselamatan
Penyelenggaraan
Bil Utiliti
Notis Penamatan
Syarat Pembaharuan

Jika dimasukkan dalam undang-undang akhir, ia boleh mengurangkan pertikaian yang timbul daripada klausa yang tidak jelas atau perjanjian yang terlalu memihak kepada satu pihak.

Namun:

Format akhir serta kewajipan menggunakan Perjanjian Sewaan Standard masih belum disahkan.

Sehingga undang-undang baharu berkuat kuasa, tuan rumah dan penyewa perlu terus menggunakan perjanjian sewaan yang jelas dan lengkap.

3. Pertikaian Sewaan Mungkin Dapat Diselesaikan dengan Lebih Cepat dan Murah

Salah satu perubahan yang paling berpotensi memberi kesan ialah mekanisme penyelesaian pertikaian yang lebih khusus.

KPKT menyatakan bahawa sistem baharu dihasratkan menjadi:

Lebih Cepat + Lebih Mudah + Kos Lebih Rendah

Konsep Tribunal Sewaan Kediaman telah dibincangkan sejak beberapa tahun lalu.

Tribunal seperti ini berpotensi menangani pertikaian berkaitan:

Deposit Keselamatan
Tunggakan Sewa
Penamatan Sewaan
Tanggungjawab Penyelenggaraan
Tuntutan Sewaan Kediaman Lain

Namun, butiran penting masih belum disahkan, termasuk:

• bidang kuasa tribunal;

• had maksimum tuntutan;

• jenis sewaan yang diliputi;

• hak rayuan; dan

• mekanisme penguatkuasaan keputusan.

Sehingga Rang Undang-Undang akhir diluluskan, perkara ini tidak boleh dianggap sebagai peraturan sedia ada.

4. Adakah Malaysia Akan Memperkenalkan Kawalan Sewa?

Ini merupakan antara isu yang paling kerap disalahfahami.

Perbincangan awal mengenai pembaharuan sewaan pernah menyentuh soal kawalan atau pengawalseliaan sewa.

Namun, pendirian Kerajaan pada 2026 adalah lebih jelas.

Kerajaan telah menyatakan bahawa rangka sewaan yang sedang dibangunkan tidak akan merangkumi kawalan umum terhadap kadar sewa.

KPKT turut menegaskan pada Ogos 2026 bahawa buat masa ini:

Tiada rancangan untuk melaksanakan kawalan sewa di seluruh negara.

Kadar sewa dijangka terus ditentukan oleh faktor seperti:

Bekalan
Permintaan
Lokasi
Keadaan Hartanah
Keadaan Ekonomi Tempatan

Oleh itu:

Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman ≠ Kawalan Sewa Nasional

Perbezaan ini amat penting kepada tuan rumah dan pelabur.

5. Deposit Sewaan Mungkin Menjadi Salah Satu Bidang Reformasi Utama

Deposit merupakan antara punca pertikaian paling biasa dalam pasaran sewaan.

Pada masa ini, deposit biasanya diurus berdasarkan syarat dalam perjanjian sewaan.

Konsultasi terdahulu pernah membincangkan kemungkinan:

Sistem Deposit Berpusat atau Escrow

Dalam sistem seperti ini, deposit mungkin dipegang oleh pihak bebas atau badan yang dilantik dan bukannya terus oleh tuan rumah.

Pendekatan ini berpotensi mengurangkan pertikaian seperti:

• deposit tidak dipulangkan;

• tunggakan sewa;

• kerosakan hartanah;

• pertikaian mengenai potongan deposit; dan

• kelewatan pemulangan deposit.

Walau bagaimanapun:

Sistem deposit berpusat masih merupakan cadangan dan belum disahkan sebagai kewajipan dalam undang-undang akhir.

Oleh itu, ia lebih tepat disebut sebagai:

Reformasi yang Berpotensi

dan bukannya peraturan baharu yang sudah berkuat kuasa.

6. Tanggungjawab Penyelenggaraan dan Pembaikan Mungkin Menjadi Lebih Jelas

Soalan:

“Jika sesuatu rosak, siapa yang perlu membayar?”

merupakan antara pertikaian paling biasa.

Rangka yang lebih jelas mungkin membezakan antara:

Kehausan Biasa

dan

Kerosakan Akibat Salah Guna atau Kecuaian

Secara prinsip, tuan rumah mungkin bertanggungjawab terhadap masalah struktur atau sistem asas yang bukan disebabkan penyewa, manakala penyewa bertanggungjawab terhadap kerosakan akibat salah guna atau kecuaian.

Namun, perkara khusus seperti:

• penyaman udara;

• saluran paip tersumbat;

• peralatan elektrik;

• kerosakan perabot;

• kebocoran air;

mungkin masih perlu dinyatakan secara jelas dalam perjanjian sewaan.

7. Prosedur Pengusiran Mungkin Menjadi Lebih Teratur

Pengusiran merupakan isu penting kepada kedua-dua pihak.

Di bawah rangka undang-undang semasa, tuan rumah secara amnya tidak boleh mengambil semula penguasaan hartanah hanya melalui tindakan sendiri apabila penyewaan berakhir.

Prosedur undang-undang yang sewajarnya perlu digunakan dalam keadaan yang berkaitan.

Malaysia juga mempunyai mekanisme sedia ada berkaitan tunggakan sewa, termasuk remedi tertentu di bawah Distress Act 1951, tertakluk kepada syarat undang-undang berkenaan.

Rangka baharu berpotensi memperjelas prosedur mengenai:

Tunggakan Sewa
Penamatan
Pemilikan Semula
Pengusiran
Pelanggaran Perjanjian

Pada masa yang sama, tindakan unilateral seperti:

Menukar Kunci
Memutuskan Bekalan Utiliti

turut menjadi isu yang diberi perhatian.

Rangka yang lebih jelas boleh memberi manfaat kepada kedua-dua pihak:

Penyewa dilindungi daripada pengusiran yang tidak wajar, manakala tuan rumah mempunyai proses yang lebih jelas untuk menangani pelanggaran serius.

8. Apakah Implikasinya kepada Tuan Rumah?

Jika undang-undang akhir mengikuti arah pembaharuan semasa, tuan rumah mungkin perlu mengurus hartanah sewaan dengan lebih sistematik.

Antara amalan yang baik ialah:

Perjanjian Sewaan yang Jelas

Laporan Keadaan Hartanah

Rekod Masuk dan Keluar Penyewa

Rekod Pembayaran Sewa

Rekod Penyelenggaraan

Dokumentasi Potongan Deposit

Notis yang Wajar Sebelum Pemeriksaan Hartanah

Prosedur Penamatan yang Formal

Mekanisme pertikaian yang lebih cekap juga boleh membantu tuan rumah dalam kes seperti:

• tunggakan sewa;

• kerosakan hartanah;

• pelanggaran kontrak;

• penyewa enggan keluar; dan

• pertikaian deposit.

Oleh itu, pembaharuan ini tidak seharusnya dilihat sebagai perlindungan kepada penyewa sahaja.

Matlamatnya ialah mewujudkan sistem yang lebih seimbang untuk tuan rumah dan penyewa.

9. Apakah Implikasinya kepada Penyewa?

Bagi penyewa, salah satu manfaat utama mungkin ialah peraturan yang lebih jelas.

Antara perkara yang boleh menjadi lebih mudah difahami ialah:

Deposit
Pembaikan
Tempoh Notis
Penamatan
Akses Tuan Rumah
Tanggungjawab Utiliti
Tunggakan Sewa
Pembaharuan Sewaan

Jika Perjanjian Sewaan Standard dan mekanisme pertikaian khusus akhirnya diperkenalkan, penyewa mungkin mempunyai saluran yang lebih jelas apabila pertikaian berlaku.

Namun, tanggungjawab penyewa juga akan kekal penting.

Penyewa masih perlu:

• membayar sewa tepat pada waktunya;

• menjaga hartanah dengan sewajarnya;

• tidak menyebabkan kerosakan akibat kecuaian;

• mematuhi prosedur penamatan;

• membayar utiliti atau kos yang dipersetujui; dan

• mematuhi syarat sewaan.

Perlindungan penyewa tidak bermaksud penyewa bebas daripada tanggungjawab.

10. Apakah Maksudnya kepada Pelabur Hartanah?

Bagi pelabur hartanah, penilaian pulangan sewa tidak seharusnya hanya berdasarkan Gross Rental Yield.

Pendekatan yang lebih lengkap ialah:

Pendapatan Sewa – Kekosongan – Penyelenggaraan – Pengurusan – Kos Pematuhan – Risiko Pertikaian = Pulangan Sewa Sebenar

Rangka sewaan yang lebih jelas boleh mengurangkan ketidakpastian kepada pelabur jangka panjang.

Pada masa yang sama, tuan rumah yang mengurus hartanah secara tidak formal mungkin perlu meningkatkan tahap profesionalisme.

Pelabur boleh mula menyediakan:

Perjanjian Sewaan Profesional
Inventori Hartanah
Rekod Masuk / Keluar
Rekod Pembayaran
Rekod Penyelenggaraan
Terma Deposit yang Jelas
Klausa Penamatan yang Jelas

Semua ini merupakan amalan yang baik walaupun sebelum undang-undang baharu berkuat kuasa.

Bagaimana pula dengan Hartanah Lelong?

Bagi pelabur yang membeli hartanah lelong untuk disewakan, pembaharuan sewaan juga boleh mempengaruhi strategi pelaburan.

Pengiraan tidak seharusnya terhenti pada:

Harga Belian vs Sewa Bulanan

Sebaliknya, kira:

Harga Bidaan Menang + Renovasi + Kos Guaman + Pembiayaan + Kos Pegangan + Penyelenggaraan + Kos Pengurusan Sewaan = Jumlah Kos Pelaburan

Kemudian bandingkan dengan:

Pendapatan Sewa Bersih + Potensi Penghunian + Permintaan Penyewa + Potensi Jualan Semula

Jika peraturan sewaan menjadi lebih jelas, hartanah yang mempunyai:

• permintaan penyewa yang kukuh;

• penyelenggaraan yang mudah;

• caj pengurusan munasabah;

• kumpulan penyewa yang besar; dan

• pengurusan bangunan yang baik;

mungkin lebih menarik berbanding hartanah yang sekadar mempunyai harga belian rendah.

Bagi pelabur lelong:

Harga masuk yang rendah masih penting — tetapi kemudahan mengurus hartanah sewaan juga penting.

Apakah yang Telah Disahkan dan Apakah yang Belum?

Arah Dasar yang Telah Disahkan Kerajaan

✔ Malaysia sedang membangunkan Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman

✔ Matlamatnya ialah mengimbangi hak tuan rumah dan penyewa

✔ Kerajaan mahu mekanisme pertikaian yang lebih cepat, mudah dan berkos rendah

✔ Pembaharuan ini merupakan sebahagian daripada Dasar Perumahan Negara 2026–2035

✔ Kerajaan buat masa ini tidak merancang kawalan sewa di seluruh negara

Masih Tertakluk kepada Rang Undang-Undang Akhir

△ Bentuk sebenar Perjanjian Sewaan Standard

△ Struktur dan kuasa Tribunal Sewaan Kediaman

△ Had tuntutan dan bidang kuasa tribunal

△ Sistem deposit berpusat atau escrow

△ Had deposit

△ Tempoh wajib pemulangan deposit

△ Tempoh notis minimum

△ Tanggungjawab penyelenggaraan secara terperinci

△ Skop sewaan yang akan diliputi

Sehingga Rang Undang-Undang tersebut diluluskan dan mula berkuat kuasa, perkara-perkara ini tidak boleh dianggap sebagai kewajipan undang-undang semasa.

Kesimpulan

Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman Malaysia berpotensi menjadi salah satu pembaharuan penting dalam pasaran sewaan kediaman.

Pada masa ini, hubungan antara tuan rumah dan penyewa masih banyak bergantung kepada perjanjian sewaan dan beberapa undang-undang sedia ada.

Rangka baharu bertujuan menjadikan sistem sewaan:

Lebih Jelas
Lebih Adil
Lebih Konsisten
Lebih Mudah Dikuatkuasakan

Namun, perkara yang paling penting ialah:

Jangan kelirukan reformasi yang dicadangkan dengan undang-undang yang sedang berkuat kuasa.

Sehingga September 2026, Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman masih dalam proses dimuktamadkan.

Bagi tuan rumah, penyewa dan pelabur hartanah, persediaan terbaik sekarang ialah:

Gunakan perjanjian yang jelas, simpan rekod dengan baik, fahami tanggungjawab masing-masing dan urus hartanah sewaan secara profesional.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Adakah Akta Sewaan Kediaman Malaysia sudah berkuat kuasa?

Belum. Sehingga September 2026, Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman masih dalam proses penyediaan dan pemuktamadan.

2. Adakah undang-undang baharu akan mengawal kadar sewa?

Kerajaan menyatakan bahawa buat masa ini tiada rancangan untuk melaksanakan kawalan sewa di seluruh negara.

3. Adakah Malaysia akan menggunakan Perjanjian Sewaan Standard?

Perjanjian sewaan yang lebih standard telah dibincangkan, tetapi bentuk dan keperluan akhirnya masih tertakluk kepada Rang Undang-Undang akhir.

4. Adakah deposit sewaan perlu disimpan oleh agensi kerajaan?

Sistem deposit berpusat atau escrow pernah dicadangkan tetapi belum disahkan sebagai kewajipan undang-undang akhir.

5. Apakah yang perlu dilakukan oleh tuan rumah dan penyewa sekarang?

Gunakan perjanjian sewaan yang jelas, simpan rekod pembayaran dan keadaan hartanah, nyatakan tanggungjawab penyelenggaraan serta deposit dengan terperinci, dan terus patuhi undang-undang semasa sehingga undang-undang baharu berkuat kuasa.