马来西亚住宅租赁法案：房东与租客可能面临哪些变化？

马来西亚正逐步推动专门的住宅租赁法律框架。那么，目前政府已经确认了哪些内容？哪些仍处于讨论阶段？未来又可能对房东、租客及房地产投资者产生什么影响？

马来西亚住宅租赁市场可能正迈向一项重要的制度改革。

目前，马来西亚尚未实施一部统一适用于全国住宅租赁关系的专门《住宅租赁法》。房东与租客之间的权利义务主要依靠租赁协议以及现有的多项法律进行规范。

因此，马来西亚政府正在制定 住宅租赁法案（Residential Tenancy Bill / Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman），目标是为住宅租赁市场建立更清晰、更平衡的法律框架。

2026年8月4日，马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）表示，政府正在完成住宅租赁法案的最终制定工作。拟议中的法律旨在更明确地平衡房东与租客双方的权利和责任，同时建立更快捷、更简便且成本较低的纠纷解决机制。

2026年8月10日，KPKT进一步确认，住宅租赁立法属于 《国家住房政策2026–2035》 下的住房改革之一。

不过，有一点必须特别注意：

住宅租赁法案目前仍处于制定阶段。过去咨询或讨论中提出的措施，不应被视为已经生效的现行法律。

2026年住宅租赁法案目前处于什么阶段？

马来西亚研究专门的住宅租赁立法已有多年。

KPKT自2019年起开始研究相关法律框架。政府过去提出的主要目标包括：

• 建立更规范的住宅租赁制度

• 明确房东与租客双方的权利

• 提供更容易使用的调解或仲裁机制

相关立法原则于2021年获得内阁认可，之后经历公众咨询及多轮研究和调整。

截至 2026年9月初，政府仍将该法案描述为正在完成制定。

当前情况

1. 房东与租客的权利和责任可能更加明确

拟议法案最明确的目标之一，是进一步界定双方的：

权利 + 责任

目前，不少住宅租赁纠纷高度依赖各自租赁协议中的具体条款。

常见问题包括：

• 房屋维修由谁负责？

• 什么属于正常损耗？

• 水电费由谁承担？

• 房东什么时候可以进入房屋检查？

• 需要提前多久通知？

• 押金可以扣除哪些费用？

• 哪些情况下可以提前终止租约？

专门的住宅租赁法律可能建立更清晰的最低标准，减少因合同条款模糊或各不相同而产生的争议。

不过，最终权利义务仍需以正式公布的法案内容为准。

2. 马来西亚可能采用更标准化的租赁协议

标准住宅租赁协议（Standard Tenancy Agreement） 一直是住宅租赁改革讨论的重要方向之一。

政府过去曾提出建立更统一的住宅租赁文件。

标准协议可能涵盖：

租赁期限
租金
保证金
维修责任
水电费用
终止通知
续租条件

如果最终法案采纳这一制度，有望减少因条款模糊或合同明显偏向一方而产生的纠纷。

但目前必须注意：

标准住宅租赁协议的最终格式及强制性要求尚未确认。

在新法律正式生效之前，房东和租客仍应使用内容清晰、条款完整的租赁协议。

3. 租赁纠纷可能更快、更低成本地解决

拟议法案中最值得关注的改革之一，是建立更专门的住宅租赁纠纷解决机制。

KPKT表示，希望未来的制度能够做到：

更快 + 更简单 + 成本更低

关于设立 住宅租赁仲裁庭（Residential Tenancy Tribunal） 的讨论已经持续多年。

未来此类机制可能处理：

押金争议
拖欠租金
租约终止
维修责任
其他住宅租赁纠纷

但目前仍有很多重要细节没有最终确认，包括：

• 仲裁庭的管辖范围

• 索赔金额上限

• 哪些租赁关系适用

• 是否可以上诉

• 裁决如何执行

因此，在最终法案公布及生效以前，这些内容都不应被描述为现行法律。

4. 马来西亚会实施租金管制吗？

这是住宅租赁改革中最容易被误解的问题之一。

早期的住宅租赁改革讨论曾出现与租金监管有关的意见。

但2026年政府的立场已经较为明确。

政府在2026年的国会答复中表示，拟议中的住宅租赁框架 不会纳入普遍性的租金价格管制。

KPKT在2026年8月再次表示，目前：

没有实施全国统一租金管制的计划。

住宅租金预计仍主要受到以下因素影响：

市场供应
租赁需求
地段
物业状况
当地经济情况

因此：

住宅租赁法案 ≠ 全国租金管制

这一点对房东和房地产投资者尤其重要。

5. 租赁押金可能成为重要改革领域

押金一直是房东与租客之间最常见的纠纷来源之一。

目前，住宅租赁押金主要根据双方签署的租赁协议进行处理。

过去的住宅租赁改革咨询曾讨论：

集中式押金或第三方托管制度（Escrow System）

在这种制度下，押金可能由独立或指定机构保管，而不是直接交由房东持有。

支持者认为，这有助于减少：

• 房东拒绝退还押金

• 租客拖欠租金

• 房屋损坏赔偿争议

• 押金扣除项目争议

• 退还押金时间过长

但必须特别说明：

集中式押金制度目前仍属于可能的改革方向，并未确认成为最终法律要求。

因此，应将其称为：

可能的改革（Possible Reform）

而不是已经实施的新规定。

6. 维修责任可能会更加明确

在住宅租赁市场中：

“东西坏了，到底谁付钱？”

一直是常见争议。

未来更明确的法律框架可能区分：

正常使用损耗

与

因不当使用或疏忽造成的损坏

一般来说，房东可能需要负责并非由租客造成的建筑结构及基本设施问题；而租客则应对因自身不当使用或疏忽造成的损坏承担责任。

不过，一些具体问题，例如：

• 空调维修

• 水管堵塞

• 家用电器故障

• 家具损坏

• 漏水问题

最终是否会由法律详细规定，目前仍无法确定。

因此，现阶段租赁协议仍应清楚写明维修与保养责任。

7. 驱逐租客程序可能更加规范

驱逐租客也是房东与租客都十分关注的问题。

在现行法律框架下，房东通常不能仅通过自行更换门锁等方式直接收回房屋。

相关情况下，房东需要按照法律程序处理房屋占有权问题。

对于拖欠租金，马来西亚现行法律也提供一定的法律救济途径，包括符合条件时依据 《1951年扣押法令》（Distress Act 1951） 采取措施。

未来住宅租赁法律可能进一步明确：

拖欠租金
租约终止
收回物业
驱逐程序
租客违约

与此同时，改革讨论也关注房东单方面采取：

更换门锁
切断水电

等方式的问题。

更清晰的法律框架可能同时保护双方：

租客免受不当驱逐，而房东也能拥有处理严重违约行为的明确程序。

8. 对房东可能有什么影响？

如果最终法案沿着目前讨论的方向推进，房东可能需要更加规范地管理出租物业。

例如：

使用清晰完整的租赁协议

记录出租前的物业状况

保存入住及退租记录

保存租金付款记录

保存维修记录

押金扣除必须有依据

进入物业检查前提供合理通知

采用正式租约终止程序

另一方面，更有效的纠纷解决机制也可能帮助房东处理：

• 拖欠租金

• 房屋损坏

• 违反租约

• 租约结束后拒绝搬离

• 押金纠纷

因此，该法案不应被理解为只保护租客。

政府提出的目标是：

在房东和租客之间建立更加平衡的租赁制度。

9. 对租客可能有什么影响？

对租客而言，最大的变化之一可能是：

规则更加清晰

未来以下问题可能更容易理解：

押金
维修
通知期限
终止租约
房东进入物业
水电责任
拖欠租金
续租

如果未来实施标准租赁协议和专门纠纷处理机制，租客在发生争议时可能获得更清晰的解决渠道。

但租客的责任同样会更加明确，例如：

• 准时支付租金

• 合理维护物业

• 不因疏忽造成损坏

• 按规定办理退租

• 支付应由自己承担的费用

• 遵守租赁协议

保护租客并不意味着租客可以免除责任。

10. 对房地产投资者意味着什么？

对于房地产投资者而言，未来评估出租回报时，不应只看表面的租金收益率。

更完整的计算方式应该是：

租金收入 – 空置期 – 维修 – 管理成本 – 合规成本 – 纠纷风险 = 实际租赁回报

更清晰的住宅租赁制度可能降低长期投资者面临的不确定性。

但另一方面，以非正式方式管理出租物业的房东可能需要提高专业化程度。

投资者现在就可以准备：

专业租赁协议
物业清单
入住 / 退租记录
付款记录
维修记录
清晰的押金条款
清晰的终止条款

无论最终法案采用何种形式，这些都是良好的物业管理方式。

那么拍卖房产呢？

对于购买拍卖房并计划出租的投资者，住宅租赁改革同样值得关注。

投资分析不应该只比较：

购买价格 vs 每月租金

而应该计算：

中标价格 + 装修 + 法律费用 + 融资成本 + 持有成本 + 维修 + 出租管理成本 = 总投资成本

然后比较：

净租金收入 + 出租率 + 租客需求 + 转售潜力

如果未来租赁规则更加明确，那么以下物业可能更具优势：

• 租赁需求稳定

• 维修容易

• 管理费合理

• 潜在租客群体较大

• 大楼管理良好

对于拍卖投资者：

买得便宜仍然重要，但物业是否容易出租和管理同样重要。

哪些已经确认？哪些仍未确认？

政府已经确认的方向

✔ 马来西亚正在制定住宅租赁法案

✔ 目标是平衡房东与租客双方的权利

✔ 政府希望建立更快、更简单、成本更低的纠纷解决机制

✔ 住宅租赁改革属于《国家住房政策2026–2035》的一部分

✔ 目前没有全国统一租金管制的计划

仍需等待最终法案

△ 标准住宅租赁协议的具体形式

△ 住宅租赁仲裁庭的结构和权限

△ 仲裁索赔限额及管辖权

△ 集中式押金或托管制度

△ 押金金额限制

△ 强制退还押金的期限

△ 最低通知期限

△ 具体维修责任

△ 法律最终适用的租赁范围

在法案正式通过并生效之前，这些内容都不应被描述为现行法律要求。

总结

马来西亚拟议中的住宅租赁法案可能成为住宅租赁市场的一项重要改革。

目前，房东与租客的关系仍主要依靠租赁协议以及多项现行法律进行规范。

新的法律框架希望让住宅租赁市场变得：

更清晰
更公平
更一致
更容易执行

但最重要的是：

不要把“拟议改革”误认为“现行法律”。

截至2026年9月，住宅租赁法案仍在完善过程中。

对于房东、租客和房地产投资者来说，目前最好的准备方式并不是猜测最终法律会如何规定，而是：

使用清晰的租赁协议、保存完整记录、了解自己的责任，并以更专业的方式管理出租物业。

常见问题 FAQ

1. 马来西亚住宅租赁法已经生效了吗？

尚未。截至2026年9月，住宅租赁法案仍在制定和完善中。

2. 新法律会限制住宅租金吗？

政府目前表示 没有实施全国统一租金管制的计划。

3. 马来西亚会采用标准住宅租赁协议吗？

标准化租赁协议一直是讨论中的方向，但最终形式及强制要求仍需等待正式法案。

4. 押金以后必须交由政府机构保管吗？

集中式或托管式押金制度曾被提出，但 尚未确认成为最终法律要求。

5. 房东和租客现在应该做什么？

使用条款清晰的租赁协议，保存付款及物业状况记录，明确维修和押金责任，并在新法律正式生效前继续遵守现行法律。