Membeli Hartanah Lelong di Malaysia: Panduan Lengkap LACA vs Non-LACA

Pembelian hartanah lelong di Malaysia semakin mendapat perhatian dalam kalangan pembeli rumah dan pelabur hartanah kerana harganya yang biasanya lebih rendah daripada pasaran. Namun begitu, sebelum menyertai mana-mana lelongan hartanah, adalah sangat penting untuk memahami perbezaan antara hartanah LACA dan Non-LACA.

Kedua-dua jenis lelongan ini mempunyai proses undang-undang, risiko dan tanggungjawab pembeli yang berbeza. Panduan ini akan membantu anda memahami perbezaan tersebut supaya anda boleh membuat keputusan yang lebih selamat dan berinformasi.

Apakah Itu Hartanah Lelong di Malaysia?

Hartanah lelong ialah hartanah yang dijual melalui proses bidaan awam, kebiasaannya akibat kegagalan pemilik asal membayar pinjaman, tindakan undang-undang atau penguatkuasaan mahkamah.

Di Malaysia, hartanah lelong secara umum dibahagikan kepada dua kategori utama:

• LACA (Loan Agreement Cum Assignment)

• Non-LACA (Hartanah Bercagar / Charged Property)

Memahami perbezaan ini adalah langkah asas sebelum anda membida mana-mana hartanah lelong.

Apakah Itu Lelongan Hartanah LACA?

LACA (Loan Agreement Cum Assignment) merujuk kepada hartanah yang belum mempunyai hak milik individu atau strata, seperti kondominium atau apartmen servis yang masih di bawah geran induk (master title).

Ciri-Ciri Utama Hartanah LACA

• Tiada hak milik individu atau strata

• Bank memegang hak melalui Deed of Assignment (DOA)

• Lelongan dijalankan tanpa penglibatan mahkamah

• Proses lelong dan penyelesaian biasanya lebih pantas

Kelebihan Membeli Hartanah LACA

• Tempoh urusan lebih cepat

• Proses undang-undang lebih ringkas

• Harga rizab selalunya lebih rendah

Risiko Hartanah LACA

• Yuran penyelenggaraan tertunggak mungkin wujud

• Pemindahan hak milik bergantung kepada kerjasama pemaju

• Pembeli perlu berurusan dengan bank dan pemaju

Sesuai untuk: Pelabur berpengalaman yang memahami risiko teknikal dan ingin pemilikan lebih cepat.

Apakah Itu Lelongan Hartanah Non-LACA?

Hartanah Non-LACA ialah hartanah yang sudah mempunyai hak milik individu atau strata, dan telah dicagarkan secara rasmi kepada bank.

Ciri-Ciri Utama Hartanah Non-LACA

• Mempunyai hak milik individu atau strata

• Lelongan dijalankan melalui mahkamah

• Tertakluk kepada prosedur Kanun Tanah Negara

• Proses lebih tersusun dan telus dari segi undang-undang

Kelebihan Hartanah Non-LACA

• Struktur pemilikan lebih jelas

• Pengawasan mahkamah mengurangkan risiko undang-undang

• Proses pindah milik lebih terjamin

Risiko Hartanah Non-LACA

• Tempoh penyelesaian lebih lama

• Kemungkinan kelewatan akibat prosedur mahkamah

• Bil utiliti atau cukai tertunggak mungkin wujud

Sesuai untuk: Pembeli kali pertama yang mahukan kejelasan undang-undang dan proses lebih teratur.

Perbandingan LACA vs Non-LACA

Kos Penting Yang Perlu Diambil Kira

Selain harga bidaan, pembeli hartanah lelong di Malaysia perlu mengambil kira kos tambahan seperti:

• Deposit lelongan 10%

• Yuran guaman

• Duti setem

• Yuran penyelenggaraan tertunggak

• Bil utiliti tertunggak

• Kos baik pulih dan risiko unit tidak kosong

Mengabaikan kos ini boleh menjejaskan pulangan pelaburan anda.

Senarai Semak Due Diligence Sebelum Membida

Sebelum menyertai lelongan, pastikan anda:

1. Meneliti Proclamation of Sale (POS)

2. Menyemak tunggakan yuran penyelenggaraan

3. Mengetahui status penghunian (kosong atau berpenghuni)

4. Menilai kelayakan pembiayaan bank

5. Memahami tempoh bayaran baki harga belian

Kegagalan membuat semakan ini adalah punca utama kerugian pembeli hartanah lelong.

Patut Pilih LACA atau Non-LACA?

Pilih hartanah LACA jika:

• Anda pelabur berpengalaman

• Faham risiko berkaitan pemaju dan hak milik

• Mahu proses yang lebih cepat

Pilih hartanah Non-LACA jika:

• Anda pembeli kali pertama

• Mahukan kepastian undang-undang

• Lebih selesa dengan proses mahkamah

Kesimpulan: Adakah Hartanah Lelong di Malaysia Berbaloi?

Membeli hartanah lelong di Malaysia boleh menjadi peluang yang sangat menguntungkan jika dilakukan dengan betul. Memahami perbezaan antara LACA dan Non-LACA bukan pilihan, tetapi keperluan asas untuk mengurus risiko, kos dan tempoh pemilikan.

Hartanah lelong bukan sekadar “rumah murah”, tetapi aset diskaun yang memerlukan ilmu, persediaan dan disiplin.

Bagi pembeli dan pelabur yang membuat kajian dengan teliti, hartanah lelong kekal sebagai salah satu laluan terbaik untuk memasuki pasaran hartanah Malaysia.

FAQ: LACA vs Non-LACA Hartanah Lelong di Malaysia

Q: Apakah perbezaan utama antara LACA dan Non-LACA?

Perbezaan utama antara LACA dan Non-LACA terletak pada status hak milik dan proses undang-undang.
LACA biasanya melibatkan hartanah tanpa hak milik individu, manakala Non-LACA mempunyai hak milik individu atau strata dan dijalankan melalui mahkamah.

Q: Adakah hartanah LACA lebih berisiko berbanding Non-LACA?

Ya, secara relatif hartanah LACA mempunyai risiko yang lebih tinggi, terutamanya dari segi pemindahan hak milik dan tunggakan yuran penyelenggaraan. Namun, risikonya boleh dikawal dengan due diligence yang betul.

Q: Bolehkah pembeli kali pertama membeli hartanah LACA?

Boleh, tetapi tidak digalakkan tanpa bimbingan profesional. Pembeli kali pertama biasanya lebih sesuai membeli hartanah Non-LACA kerana prosesnya lebih jelas dan dilindungi oleh mahkamah.

Q: Adakah semua hartanah lelong lebih murah daripada harga pasaran?

Tidak semestinya. Harga hartanah lelong biasanya lebih rendah, tetapi pembeli perlu mengambil kira kos tersembunyi seperti yuran guaman, tunggakan bil, dan kos baik pulih.

Q: Berapa lama proses selesai selepas menang bidaan hartanah lelong?

Tempoh bergantung kepada jenis lelongan:

• LACA: Lebih cepat, sekitar 90 hari

• Non-LACA: Lebih lama, boleh mencecah 120–180 hari bergantung kepada proses mahkamah

Q: Adakah hartanah lelong boleh dibiayai dengan pinjaman bank?

Ya, kebanyakan hartanah lelong boleh dibiayai oleh bank, tertakluk kepada penilaian hartanah dan kelayakan pembeli. Pra-kelulusan pinjaman sangat disarankan sebelum membida.

Q: Apakah dokumen paling penting sebelum menyertai lelongan?

Dokumen paling penting ialah Proclamation of Sale (POS) kerana ia mengandungi maklumat tentang:

• Harga rizab

• Status hak milik

• Tunggakan dan syarat lelongan