Pasaran Hartanah Malaysia 2026 vs 2016: Apakah yang Berubah dalam Tempoh 10 Tahun?

Daripada pasaran 2016 yang menyaksikan harga rumah masih meningkat dengan agak pantas walaupun transaksi semakin perlahan, kepada pasaran 2026 yang jauh lebih besar tetapi menunjukkan perbezaan prestasi yang semakin ketara antara segmen hartanah.

Malaysia Property Market: 10-Year Comparison

Jika kita kembali 10 tahun ke belakang, pasaran hartanah Malaysia pada 2016 berada dalam tempoh penyederhanaan.

Jumlah transaksi menurun, tetapi harga rumah masih meningkat pada kadar yang agak pantas. Antara isu utama ketika itu ialah kemampuan memiliki rumah, pinjaman yang bertanggungjawab serta kekurangan rumah pada julat harga yang mampu dibeli oleh rakyat biasa.

Sepuluh tahun kemudian, keadaan pasaran telah berubah dengan ketara.

Jumlah nilai transaksi hartanah jauh lebih tinggi, harga purata rumah berada pada tahap yang lebih tinggi, terdapat lebih banyak pilihan dan bekalan hartanah, sementara pemacu ekonomi baharu turut muncul — daripada Data Centre dan Digital Economy kepada Industrial Investment serta Johor-Singapore Special Economic Zone atau JS-SEZ.

Namun, pada masa yang sama, jumlah kediaman siap dibina tetapi belum terjual juga jauh lebih tinggi berbanding 10 tahun lalu.

Perbezaan utama antara kedua-dua tempoh ini boleh diringkaskan seperti berikut:

Sepuluh tahun lalu, salah satu persoalan utama ialah: “Bagaimana kita boleh membina rumah yang mampu dibeli oleh rakyat?”

Hari ini, satu lagi persoalan penting telah muncul:

“Adakah kita membina jenis hartanah yang betul, di lokasi yang betul dan memenuhi permintaan sebenar?”

Malaysia Property Market: 2016 vs Today

Untuk perbandingan yang lebih tepat, angka pasaran tahunan penuh membandingkan 2016 dengan 2025, iaitu tahun terkini dengan data setahun penuh. Data Q1–Q2 2026 digunakan untuk memberi gambaran keadaan pasaran semasa.

* Nilai transaksi ialah angka nominal dan belum diselaraskan untuk inflasi.

1. Pasaran Hari Ini Lebih Besar Berbanding 10 Tahun Lalu

Pada 2016, Malaysia merekodkan kira-kira:

320,425 transaksi hartanah bernilai RM145.41 bilion

Pada 2025, tahun penuh terkini dengan data lengkap, jumlah tersebut meningkat kepada:

416,413 transaksi bernilai RM241.87 bilion

Jumlah transaksi meningkat kira-kira 30%.

Nilai transaksi secara nominal meningkat kira-kira 66%.

Namun, peningkatan 66% tidak sepatutnya dianggap sebagai peningkatan yang sama dalam nilai sebenar pasaran kerana angka tersebut belum mengambil kira inflasi, harga tanah, kos pembinaan dan perubahan dalam jenis hartanah yang ditransaksikan.

Apa yang jelas ialah:

Pasaran hartanah Malaysia hari ini jauh lebih besar dari segi nilai dan aktiviti transaksi berbanding 10 tahun lalu.

2. Harga Rumah Masih Meningkat — Tetapi Lebih Perlahan

Pada 2016, pertumbuhan Malaysian House Price Index adalah sekitar:

7.1%

Pada 2025:

2.6%

dan pada Q1 2026:

1.7% YoY

Harga purata rumah di seluruh negara pada Q1 2026 ialah kira-kira:

RM507,533 seunit

Pasaran semasa boleh digambarkan sebagai:

Higher Price Level + Slower Price Growth

Harga berada pada paras yang lebih tinggi, tetapi tidak lagi berkembang sepantas 10 tahun dahulu.

Bagi pelabur, ini bermaksud kurang bergantung kepada Capital Appreciation dan memberi lebih perhatian kepada:

Rental Yield + Entry Price + Demand + Holding Cost + Exit Strategy

3. Supply dan Residential Overhang Lebih Tinggi

Pada 2016, Residential Overhang ialah sekitar:

14,792 unit bernilai RM8.56 bilion

Pada Q1 2026, kediaman siap dibina tetapi belum terjual meningkat kepada:

32,801 unit bernilai RM16.37 bilion

Jumlah unit kini lebih daripada dua kali ganda berbanding 2016.

Selain itu terdapat kira-kira:

19,263 Serviced Apartment siap tetapi belum terjual bernilai RM16.52 bilion

Namun, angka ini tidak bermaksud semua lokasi di Malaysia mengalami Oversupply.

Sebaliknya, ia menunjukkan bahawa:

Supply-Demand Mismatch menjadi semakin kompleks.

Pelabur perlu menilai lokasi, jenis hartanah dan julat harga secara berasingan.

4. Daripada “Tidak Cukup Rumah Mampu Milik” kepada “Adakah Rumah yang Dibina Memenuhi Demand?”

Pada 2016, Bank Negara Malaysia mengenal pasti Housing Affordability dan kekurangan rumah berharga munasabah sebagai antara isu penting.

Secara ringkas:

Terdapat permintaan rumah, tetapi bekalan dalam julat harga yang sesuai tidak mencukupi.

Pada 2026, keadaan menjadi lebih kompleks.

Daripada kira-kira 32,800 kediaman siap tetapi belum terjual pada Q1 2026, sekitar 46.9% berharga RM300,000 atau lebih rendah.

Ini menunjukkan bahawa:

Harga rendah sahaja tidak menjamin sesebuah hartanah akan terjual.

Lokasi, pekerjaan, pengangkutan, jenis hartanah dan permintaan sebenar tempatan turut memainkan peranan.

5. New Launch Bertambah — Tetapi New Supply Tidak Sama dengan New Demand

Pada 2016, terdapat kira-kira:

52,713 Residential New Launches

Pada 2025, jumlah itu meningkat kepada:

64,487 unit

atau kira-kira 22% lebih tinggi.

Sales Performance meningkat daripada:

31.4% kepada 35.5%

Walaupun terdapat sedikit peningkatan, ia tidak bermaksud semua bekalan baharu akan diserap pasaran dengan serta-merta.

Pelabur perlu membezakan antara:

New Supply

dan

New Demand

Lebih banyak projek dilancarkan tidak semestinya bermaksud jumlah pembeli atau penyewa meningkat pada kadar yang sama.

6. Kadar Faedah Tidak Jauh Berbeza daripada 10 Tahun Lalu

Pada awal 2016, OPR berada pada 3.25% sebelum diturunkan kepada:

3.00% pada Julai 2016

Pada Julai 2026, OPR berada pada:

2.75%

Perbezaannya hanya sekitar 0.25 mata peratusan berbanding akhir 2016.

Namun, OPR bukan kadar pinjaman perumahan yang diterima secara langsung oleh setiap pembeli.

Mortgage Rate sebenar juga bergantung kepada Credit Profile, Loan-to-Value, Loan Tenure dan polisi setiap bank.

7. Pemacu Ekonomi Hari Ini Lebih Pelbagai

GDP Malaysia berkembang sekitar:

4.2% pada 2016

Pada 2025:

5.2%

dan Q2 2026 mencatatkan sekitar:

6.0% YoY

Perubahan yang lebih penting ialah kemunculan sumber permintaan baharu.

Pasaran hartanah hari ini semakin dipengaruhi oleh:

• Data Centres

• Cloud Computing

• AI Infrastructure

• Advanced Manufacturing

• Logistics

• Industrial Property

• Cross-Border Economic Zones

Sebagai contoh, Malaysia merekodkan kira-kira:

RM92.8 bilion Approved Investments pada Q1 2026

Daripada jumlah tersebut, Data Centre dan Cloud Computing menyumbang:

RM34.6 bilion daripada 33 projek

Approved Investment tidak bermaksud semua modal sudah dibelanjakan atau semua projek telah siap.

Namun, ia menunjukkan kepentingan Digital Infrastructure yang semakin meningkat dalam landskap ekonomi Malaysia.

8. Johor Mempunyai Economic Story Baharu

Johor pada 2026 mempunyai pemacu ekonomi yang berbeza daripada 10 tahun lalu.

Antara yang paling penting ialah:

Johor-Singapore Special Economic Zone atau JS-SEZ

dengan keluasan kira-kira 3,588 kilometer persegi, meliputi 9 Flagship Areas dan 11 Economic Sectors.

Selain itu terdapat Johor Bahru–Singapore RTS Link, yang meningkatkan Cross-Border Connectivity antara Johor dan Singapore.

Perkembangan ini boleh menyokong:

Employment + Infrastructure + Investment + Connectivity

Namun, ia tidak bermaksud semua hartanah di Johor akan meningkat nilai secara automatik.

Pelabur masih perlu menilai sama ada permintaan baharu benar-benar memberi manfaat kepada lokasi hartanah tertentu.

9. Pelabur Kini Mempunyai Akses kepada Lebih Banyak Data

Satu lagi perubahan besar ialah:

Data Transparency

Kini NAPIC menyediakan data seperti:

• Transaction Data

• Residential Price Data

• Property Status Data

• MHPI

• Open Sales Data

• Data Visualisation

• Property Affordability Calculator

Pelabur boleh menggunakan Actual Transaction Price, Supply dan Price Trend untuk membuat keputusan yang lebih tepat.

Sekadar mengatakan:

“Hartanah ini nampak murah”

tidak lagi mencukupi apabila data sebenar boleh diperiksa dengan lebih mudah.

Pelabur perlu semakin bergantung kepada data berbanding Marketing Story.

10. Apakah Perubahan Terbesar bagi Property Investor?

Pada 2016

Faktor utama termasuk:

Affordability
Responsible Lending
Shortage of reasonably priced housing
Capital Appreciation

Pada 2026

Pelabur perlu memberi perhatian lebih kepada:

Demand
Location
Employment
Infrastructure
Rental Yield
Existing Supply
Total Acquisition Cost
Resale Liquidity

Soalan pelabur seharusnya berubah daripada:

“Adakah harga hartanah ini akan meningkat?”

kepada:

“Mengapa seseorang akan mahu menyewa atau membeli hartanah ini daripada saya pada masa hadapan?”

Bagaimana pula dengan Property Auction?

Bagi pasaran lelong, perubahan ini sangat penting.

Apabila kadar kenaikan harga keseluruhan menjadi lebih perlahan, pelabur tidak seharusnya menganggap:

“Jika saya membeli di bawah Market Value melalui lelong, harga akan naik sendiri kemudian.”

Sebaliknya, pelabur perlu mengira:

Winning Bid + Tax + Legal Cost + Financing + Renovation + Outstanding Cost + Holding Cost = Total Acquisition Cost

dan membandingkannya dengan:

Actual Transaction Value + Rental Potential + Resale Demand

Kemudian tetapkan:

Maximum Bid Price

sebelum lelongan bermula.

Satu lagi perkara penting:

Residential Overhang bukan Auction Property dan bukan Foreclosure Property.

NAPIC masih tidak menyediakan National Auction Count berterusan yang boleh digunakan untuk membandingkan 2016 dengan 2026 secara langsung.

Oleh itu, jumlah Completed Unsold Property tidak seharusnya digunakan sebagai pengganti data Auction Property.

Kesimpulan: Pasaran Lebih Besar, Tetapi Pelaburan Tidak Semestinya Lebih Mudah

Pasaran hartanah Malaysia pada 2026 jelas lebih besar berbanding 2016.

Nilai transaksi lebih tinggi, harga purata rumah berada pada tahap yang lebih tinggi dan pemacu ekonomi semakin pelbagai.

Namun pada masa yang sama:

Price Growth lebih perlahan
Supply lebih tinggi
Residential Overhang meningkat
Demand semakin berbeza mengikut segmen

Oleh itu, pelabur hari ini tidak seharusnya membeli Property hanya kerana “bandar ini sedang berkembang” atau “harga ini di bawah pasaran”.

Pelabur perlu bertanya:

Adakah terdapat Demand sebenar?
Berapa banyak Supply pesaing?
Adakah Rental Yield mampan?
Adakah harga pembelian masih memberikan Margin yang mencukupi?

Jika perubahan antara 2016 dan 2026 perlu diringkaskan dalam satu ayat:

Sepuluh tahun lalu, banyak peluang datang daripada pertumbuhan keseluruhan pasaran. Pada 2026, peluang lebih banyak bergantung kepada pemilihan hartanah yang betul.

Prinsip pelaburan tidak seharusnya sekadar:

Buy Below Market Value

tetapi:

Buy the Right Property, in the Right Location, at the Right Price.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Adakah pasaran hartanah Malaysia hari ini lebih besar berbanding 10 tahun lalu?

Ya. Pada 2016, Malaysia merekodkan kira-kira 320,425 transaksi bernilai RM145.41 bilion, berbanding kira-kira 416,413 transaksi bernilai RM241.87 bilion pada 2025.

Pasaran kini lebih besar dari segi jumlah transaksi dan nilai transaksi nominal.

2. Adakah harga rumah Malaysia masih meningkat?

Ya, tetapi lebih perlahan.

House Price Growth menurun daripada sekitar 7.1% pada 2016 kepada kira-kira 2.6% pada 2025 dan 1.7% YoY pada Q1 2026.

Pasaran hari ini mempunyai harga yang lebih tinggi tetapi kadar pertumbuhan lebih perlahan.

3. Adakah Malaysia mempunyai masalah Oversupply?

Sesetengah segmen mempunyai tahap Supply yang perlu diberi perhatian, tetapi tidak tepat untuk mengatakan seluruh Malaysia mengalami Oversupply.

Residential Overhang meningkat daripada kira-kira 14,792 unit pada 2016 kepada 32,801 unit pada Q1 2026, tetapi Demand berbeza mengikut lokasi, jenis hartanah dan julat harga.

4. Bagaimanakah pelabur perlu mengubah strategi berbanding 10 tahun lalu?

Pelabur tidak seharusnya terlalu bergantung kepada Capital Appreciation.

Mereka perlu memberi lebih perhatian kepada:

Entry Price + Rental Yield + Actual Demand + Existing Supply + Total Acquisition Cost + Resale Liquidity

Soalan utama bukan lagi hanya “Adakah harga akan naik?” tetapi “Siapakah yang akan menyewa atau membeli hartanah ini daripada saya pada masa hadapan?”

5. Adakah hartanah lelong masih menarik sebagai pelaburan?

Ia masih boleh menjadi peluang jika dibeli pada harga yang betul.

Reserve Price yang rendah tidak secara automatik menjadikan hartanah itu pelaburan yang baik.

Pelabur perlu membandingkan Auction Price dengan Actual Transaction Value, mengira Total Acquisition Cost dan menetapkan Maximum Bid Price sebelum membuat bidaan.

Matlamatnya bukan sekadar memenangi lelongan — tetapi memenanginya pada harga yang masih masuk akal sebagai pelaburan.