马来西亚房地产市场2026 vs 2016：十年间发生了哪些变化？

从2016年房价仍快速上涨但交易放缓的市场，到2026年交易规模显著扩大、不同细分市场之间表现更加分化的房地产市场。

Malaysia Property Market: 10-Year Comparison

如果回到十年前，2016年的马来西亚房地产市场正处于放缓阶段。

交易数量下降，但住宅价格仍以相对较快的速度上涨。当时市场的主要议题包括 住房可负担性、审慎贷款，以及市场缺乏普通家庭能够承担的合理价位住宅。

十年后的今天，市场已经发生明显变化。

全国房地产交易总值显著提高，平均房价处于更高水平，市场供应及物业类型更加丰富，同时出现了新的经济驱动力，包括数据中心、数字经济、工业投资以及 柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ）。

但另一方面，已建成但尚未售出的住宅数量也明显高于十年前。

因此，两个时代之间最重要的变化可以概括为：

十年前的主要问题之一是：“如何建设人们买得起的住宅？”

而今天又增加了一个重要问题：

“我们是否在正确的地点，建设符合真实需求的正确类型物业？”

马来西亚房地产市场：2016 vs 现在

为了进行合理比较，全年市场数据采用 2016年与2025年 对比，因为2025年是目前拥有完整全年数据的最新年份。2026年第一至第二季度数据则用于补充当前市场情况。

* 交易总值为名义数据，未扣除通货膨胀影响。

1. 今天的市场规模明显大于十年前

2016年，马来西亚共有约：

320,425宗房地产交易，总值RM145.41 billion

2025年则达到：

416,413宗交易，总值RM241.87 billion

交易数量约增加 30%。

名义交易总值约增加 66%。

但66%的增长并不代表房地产市场的实际价值也增长了相同幅度，因为其中还包括通胀、土地价格、建筑成本以及交易物业结构变化等因素。

可以明确确认的是：

今天马来西亚房地产市场的整体交易规模和资金量明显高于十年前。

2. 房价仍然上涨，但速度已经放缓

2016年，马来西亚房价指数的增长约为：

7.1%

2025年约为：

2.6%

2026年第一季度则约为：

1.7% YoY

2026年第一季度全国平均住宅价格约为：

RM507,533/套

因此，今天的市场可以概括为：

Higher Price Level + Slower Price Growth

即房价处于更高水平，但上涨速度已经慢于十年前。

对于投资者来说，这意味着不能只依赖资本升值。

需要更加重视：

Rental Yield + Entry Price + Demand + Holding Cost + Exit Strategy

3. 住宅供应与滞销库存明显增加

2016年，住宅Overhang约为：

14,792套，总值RM8.56 billion

2026年第一季度，已建成但尚未售出的住宅增加至：

32,801套，总值RM16.37 billion

数量超过十年前的 2倍。

另外，还有约：

19,263套已建成但未售出的服务式公寓，总值RM16.52 billion

但这并不意味着马来西亚所有地区都存在供应过剩。

它更反映出：

Supply-Demand Mismatch（供需错配）更加复杂。

投资者需要进一步分析具体地段、物业类型和价格区间。

4. 从“缺少买得起的房子”到“房子是否真正符合需求？”

2016年，马来西亚国家银行将 住房可负担性以及合理价格住宅不足列为重要问题。

简单来说：

市场有住房需求，但符合购买能力的住宅供应不足。

到了2026年，情况变得更加复杂。

2026年第一季度约32,800套已建成但未售出的住宅中，大约 46.9%的价格为RM300,000或以下。

这说明：

价格较低，并不能保证物业一定卖得出去。

地段、就业、交通、物业类型以及当地真实需求同样重要。

因此，“Affordable”已经不能仅通过价格来判断。

5. 新盘增加，但New Supply并不等于New Demand

2016年新推出住宅约：

52,713套

2025年增加至：

64,487套

增长约22%。

销售表现则从：

31.4%提高至35.5%

虽然有所改善，但并不代表所有新增供应都会立即被市场吸收。

投资者需要区分：

New Supply

和

New Demand

更多项目进入市场，并不意味着买家和租客会以同样速度增加。

6. 利率与十年前相比并没有巨大差距

2016年初，OPR为3.25%，随后在7月下调至：

3.00%

2026年7月，OPR为：

2.75%

仅比2016年底低约0.25个百分点。

但OPR并不等于每位购房者最终获得的房贷利率。

实际Mortgage Rate还会受到信用状况、贷款成数、贷款期限以及各银行政策影响。

7. 今天的经济驱动力更加多元

2016年马来西亚GDP增长约：

4.2%

2025年为：

5.2%

2026年第二季度则录得：

约6.0% YoY

更重要的变化是新的需求来源。

当前房地产市场越来越受到以下行业影响：

• 数据中心

• 云计算

• AI基础设施

• 先进制造业

• 物流

• 工业房地产

• 跨境经济区

例如，2026年第一季度马来西亚获批投资总额约：

RM92.8 billion

其中数据中心和云计算相关项目约为：

RM34.6 billion，共33个项目

需要注意的是，获批投资并不代表所有资金已经实际投入，也不代表所有项目已经完成。

但这说明 数字基础设施在马来西亚经济中的重要性正在提高。

8. 柔佛拥有新的经济增长故事

2026年的柔佛拥有十年前并不具备的经济驱动力。

其中最重要的包括：

Johor-Singapore Special Economic Zone（JS-SEZ）

面积约 3,588平方公里，包含9个旗舰区域和11个经济领域。

同时还有 Johor Bahru–Singapore RTS Link，提升柔佛与新加坡之间的跨境连接。

这些项目有潜力支持：

Employment + Infrastructure + Investment + Connectivity

但并不代表柔佛所有房地产都会自动升值。

投资者仍需要确认这些新增需求是否真正能够惠及物业所在的具体地点。

9. 今天的投资者拥有更多市场数据

2016年至2026年的另一项重大变化是：

Data Transparency（数据透明度）提高

目前NAPIC提供包括：

• Transaction Data

• Residential Price Data

• Property Status Data

• MHPI

• Open Sales Data

• Data Visualisation

• Property Affordability Calculator

投资者能够更方便地查看真实成交价格、供应情况以及价格趋势。

因此，仅仅认为：

“这套物业看起来很便宜”

已经不足以成为投资理由。

在数据更加公开的市场中，投资者应该更多依赖数据，而不是Marketing Story。

10. 房地产投资者最需要改变什么？

2016年

主要关注：

Affordability
Responsible Lending
Shortage of reasonably priced housing
Capital Appreciation

2026年

更重要的因素包括：

Demand
Location
Employment
Infrastructure
Rental Yield
Existing Supply
Total Acquisition Cost
Resale Liquidity

投资者的问题应该从：

“这套物业会升值吗？”

转变为：

“未来为什么会有人愿意租或购买这套物业？”

房地产拍卖又有什么不同？

对于拍卖市场而言，这种变化更加重要。

当整体房价增长放缓时，投资者不应该简单认为：

“只要拍卖价低于市场价，未来价格自然会涨。”

而应该计算：

Winning Bid + Tax + Legal Cost + Financing + Renovation + Outstanding Cost + Holding Cost = Total Acquisition Cost

然后比较：

Actual Transaction Value + Rental Potential + Resale Demand

并在竞拍之前设定明确的：

Maximum Bid Price

另外必须注意：

Residential Overhang并不等于Auction Property，也不等于Foreclosure Property。

NAPIC目前并没有提供可以连续比较2016与2026的全国拍卖房数量数据。

因此不能将已建成但未售出的住宅数量当作拍卖房数量使用。

总结：市场更大了，但投资并没有变得更简单

2026年的马来西亚房地产市场明显大于2016年。

交易价值更高、平均房价处于更高水平，经济驱动力也更加多样化。

与此同时：

房价增长放缓
供应增加
住宅滞销库存增加
不同细分市场的需求差异更大

因此，今天的投资者不能仅仅因为“这个城市正在发展”或者“这个价格低于市场价”就购买物业。

真正需要判断的是：

是否存在真实需求？
竞争供应有多少？
租金回报是否可持续？
买入价格是否仍保留足够的投资利润空间？

如果要用一句话概括2016年至2026年的变化：

十年前，很多投资机会来自整体市场上涨；到了2026年，投资机会更加取决于是否选对物业。

投资者的原则因此不应该只是：

Buy Below Market Value

而应该是：

Buy the Right Property, in the Right Location, at the Right Price.

常见问题 FAQ

1. 今天的马来西亚房地产市场比十年前更大吗？

是的。2016年约有 320,425宗房地产交易，总值RM145.41 billion；2025年则约有 416,413宗，总值RM241.87 billion。

无论从交易数量还是名义交易总值来看，当前市场规模都明显更大。

2. 马来西亚房价还在上涨吗？

仍然上涨，但速度已经明显放缓。

房价增长从2016年的约 7.1% 降至2025年的约 2.6%，以及2026年第一季度的 1.7% YoY。

因此，现在的市场属于 价格更高，但增长更慢。

3. 马来西亚是否存在房地产供应过剩？

部分细分市场存在较高供应压力，但不能说整个国家都处于Oversupply。

Residential Overhang从2016年的约 14,792套增加至2026年第一季度的 32,801套，但不同地区、物业类型和价格区间的需求差异很大。

4. 投资者相比十年前应该如何调整策略？

不应再过度依赖Capital Appreciation。

需要更加重视：

Entry Price + Rental Yield + Actual Demand + Existing Supply + Total Acquisition Cost + Resale Liquidity

真正的问题不是“价格会不会涨”，而是 “未来谁会租或购买这套物业？”

5. 拍卖房仍然值得投资吗？

如果买入价格合理，仍然可能具有投资机会。

但是Reserve Price低并不代表物业一定值得投资。

投资者应该比较 Auction Price与Actual Transaction Value，计算完整Total Acquisition Cost，并在竞拍前确定Maximum Bid Price。

拍卖投资的目标不是单纯赢得竞拍，而是在仍然具有投资价值的价格下赢得物业。