马来西亚房地产滞销库存上升：33,094套未售住宅说明了什么？

马来西亚房地产市场仍保持交易活动，但已建成未售住宅数量增加，显示不同地区、价格区间及物业类型之间的供需并不完全匹配。

2026年上半年，马来西亚共有 33,094套已建成但尚未售出的住宅，总值约 RM177.8亿。

相比2025年底的 30,471套，单位数量增加约 8.6%。

什么是Property Overhang？

Property Overhang并不是指所有挂牌后仍未售出的房地产。

按照NAPIC的市场分类，Overhang通常指已经建成、取得相关完工认证，并在规定销售期后仍然未售出的物业。

因此，它反映的是已经完工并长期滞留市场的库存，而不是所有尚未售出的新项目。

2026年上半年最新数据

NAPIC将住宅与服务式公寓分开统计。

因此，不应简单将两个数字相加并称为同一类“未售住宅”。

服务式公寓Overhang从2025年底的18,752套增加至2026年上半年的 23,375套，增幅约24.7%。

滞销住宅并不只集中在高价房

33,094套住宅Overhang按价格大致分布为：

RM300,000及以下 — 12,340套，占37.3%
RM300,001–RM500,000 — 9,145套，占27.6%
RM500,001–RM1 million — 8,459套，占25.6%
RM1 million以上 — 3,150套，占9.5%

也就是说，接近 65%的住宅Overhang价格为RM500,000或以下。

这说明：

价格可负担 ≠ 一定有需求

即使价格较低，如果地点、物业类型或市场供应与买家需求不匹配，房产仍可能长期未售。

哪类住宅Overhang最多？

高层住宅约占全部住宅Overhang的 43.4%，排屋约占 34.9%。

从州属来看，Johor约有 4,222套住宅Overhang，Selangor为4,185套，Perak为4,075套。

但州级数据不能直接用来判断该州所有房地产项目。

不同城市、地区及项目的供需状况可能差异很大。

服务式公寓需要单独关注

2026年上半年，马来西亚共有 23,375套已建成未售服务式公寓，总值约 RM193.3亿。

其中约 55.2% 的价格位于RM500,001至RM1 million之间，而约 71.1% 来自六至十年前推出的项目。

Johor的服务式公寓Overhang最高，约有 9,946套。

这说明部分未售库存并不是近期新项目造成的短期现象，而是已经在市场存在多年的库存。

Overhang增加代表马来西亚楼市疲弱吗？

不能只凭Overhang一个指标作出这样的结论。

2026年上半年，马来西亚仍录得 187,320宗房地产交易，总值RM1,051.2亿。

其中住宅交易约 110,998宗，占全部交易量的59.3%。

更准确的理解是：

市场仍然活跃，但买家变得更加挑选。

部分地点和物业类型仍然有良好需求，而另一些市场则出现更明显的供需错配。

新楼盘又如何？

2026年上半年，马来西亚共有 27,832套新住宅推出市场，销售表现约为 16.6%。

但这一数据不能与Overhang直接混为一谈。

New Launch Sales Performance反映的是报告期内新推出项目的销售情况。

Overhang则是已经完工并符合NAPIC未售库存标准的物业。

因此，一套今天刚推出但尚未售出的新房，不会立即成为Overhang。

对房地产投资者意味着什么？

Overhang增加并不代表投资者应该避开马来西亚房地产。

它代表投资者需要更谨慎地选择物业。

购买前应检查：

实际成交价格
现有供应
未来供应
租赁需求
物业类型
转售需求

Overhang较高的地区可能面临更大的出租及转售竞争。

但在部分市场中，库存较高也可能为买家带来更多价格谈判空间。

关键是：

逐个项目、逐个地点进行分析。

拍卖房产又如何？

需要明确区分：

Property Overhang ≠ Auction Property

Overhang是开发商已完成但未能按照NAPIC标准售出的物业。

Auction Property则通过独立的法律或金融程序进行拍卖。

因此，Overhang增加并不代表拍卖房产数量会以相同速度增加。

但如果投资者考虑竞拍供应量较高地区的物业，应更加仔细研究租赁需求及未来转售竞争。

总结

2026年上半年，马来西亚住宅Overhang达到 33,094套，总值RM177.8亿，服务式公寓Overhang则达到 23,375套，总值RM193.3亿。

真正值得关注的问题并不只是：

“为什么未售房产越来越多？”

而是：

“哪些物业类型、价格区间和地区的供应超过了真实需求？”

尤其值得注意的是，37.3%的住宅Overhang价格为RM300,000或以下。

这说明对于买家和投资者而言：

价格很重要，但地点、真实需求、供应以及合适的物业类型同样重要。